부동산을 공부하려고 부동산카페나 기사 등을 찾아보면
LTV, DTI, DSR 등 생소한 용어들을 많이 접하게 됩니다.
그 중에서도 LTV, DTI, DSR 은 가장 많이 쓰이는 용어이기도 하고,
특히 LTV는 최근 부동산정책에서 많이 등장하는 용어였고,
앞으로도 많이 등장할 용어이기 때문에 이 기회에 확실하게
용어 뜻을 정리하고 알아가도록 합시다.
LTV (담보인정비율)
Loan To Value ration의 약자입니다.
은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는
'담보가치 대비 최대 대출가능 한도'를 말하는데요.
금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차/선박 등)
그리고 부동산(건물/상가/토지)에 대하여 담보로 인정하는 가치비율입니다.
LTV는 시기와 지역, 대출자의 요건, 금융권의 종류에 따라 차별적용됩니다.
즉, 은행 등 금융기관에서 주택을 담보로 대출을 해줄 때,
부동산의 실제가치 중 얼마만큼 대출을 해줄 지 퍼센트로 계산하는 방법인데요
이렇게 말하면 잘 와닿지 않으니 예를 들어서 알아보겠습니다.
예를 들어서 LTV가 40%이고 내가 감정가 8억원짜리 아파트를 갖고 있다고 합시다.
그럼 은행에서 8억원의 40%인 3억 2천만원을 주택을 담보로 대출받을 수 있습니다.
(1) 왜 LTV비율을 산정하나요?
LTV는 시기와 지역, 대출자의 요건, 금융권의 종류에 따라 차별적용됩니다.
왜 LTV비율을 산정하는지 그리고 조건에 따라 차별적용하는 이유는 간단합니다.
은행에서는 대출해 준 금액을 못 받았을 경우, (대출자가 대금을 못 갚았을 경우)
담보주택을 경매해서 그 대금으로 대출원리금을 회수해야하기 때문이죠.
이 때 LTV가 너무 높으면 (돈을 너무 많이 빌려줌)
낮은가격으로 경매가 될 수도 있고, 주택가격이 갑자기 폭락할 가능성도 있고 해서
대출원리금을 모두 회수하지 못할 가능성이 크니
조건에 따라 LTV비율을 산정하고 차별적용하는 것입니다.
(2) 주택의 가치는 어떻게 정해지나요?
주택(담보물)의 가치는 신뢰성있는 기관의 인증자료를 기반으로 산정합니다.
우리나라에서는 일반적으로 KB국민은행에서 전월까지의 거래액을 기준으로 산정한
표준시세 중 하위평균가를 적용합니다.
(3) 현재 우리나라의 LTV비율은?
LTV비율은 조건에 따라 다르게 산정되기는 하는데요.
정부의 부동산정책에 따라 LTV최고비율이 제한되기는 합니다.
1) 박근혜정부
2013년 4월 : 생애최초 주택구입자금에 대해 LTV70% 상승
2) 문재인정부
2017.6.19 부동산대책: LTV 60% 로 인하
2017. 8.2 부동산대책: LTV 40%로 인하
2019.12.16 부동산대책: 9억원 이하는 40%, 초과분은 20% 차등적용
DTI (총부채 상환 비율)
Debt To Income ration 의 약자로 총부채상환비율입니다.
대출자의 소득에 대한 부채의 비율로
대출자의 소득을 연간 상환액(원금과 대출이자)를 나눈 값을 말합니다.
대출자의 소득신용 총량에 따라 부채신용의 한도를 설정함으로써
상환할 수 있는 능력에 맞게 대출을 이용할 수 있도록 유도하기 위해 산정된 비율입니다.
DTI비율 역시 예를 들어서 알아보도록 하겠습니다.
직장인이 신용대출을 원할 경우, 은행에 재직증명서와 지난해 소득증빙 서류를 제출해야합니다.
이 소득증빙 서류를 기준으로 은행은 대출을 시행하게 되는데요.
만약 연 소득이 1억이고, DTI 비율이 50%, 대출기간이 1년이라면
(1억 X 1년 X 50%)으로 총원리금과 대출이자는 5천만원이 됩니다.
DSR ( 총부채원리금상환비율)
Debt Service Ratio의 약자로
대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율입니다.
언뜻 보면 DTI와 비슷해보이지만 더 강화된 규제입니다.
DTI 는 신용대출 등 이자만을 취급했지만,
DSR은 원금 상환까지 추가로 포함되기 때문입니다.
집 등 담보물보다는 부채상환능력에 초점을 맞춘 정책으로,
주택대출 외에도 나머지 모든 종류의 대출원리금도 합산되기 떄문에
대출한도가 더 낮아지게 됩니다.
